Как выбрать земельный участок под строительство дома: 10 обязательных шагов

1. Изучите кадастровую карту и генплан

Первое, что нужно сделать, — проверить кадастровый номер участка. Он представляет собой набор из 12-17 цифр. Узнайте его у хозяина, откройте в интернете публичную кадастровую карту и выполните поиск участка по адресу, а номер предоставит точную информацию.

С помощью проверки вы узнаете:

• точную площадь — часто ее округляют в объявлениях;
• кадастровую стоимость для расчета налога;
• форму и границу территории — они выделены красным цветом на карте;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Изучите постройки поблизости: кликните на них и уточните, для чего они используются. Рядом присутствуют промышленные участки? Учитывайте, что там может неожиданно появиться производственный цех, который будет загрязнять воздух и портить вид. Продать дом рядом будет затруднительно.

Генеральный план можно найти на сайте администрации муниципального образования. В документе указаны существующие и будущие объекты местного значения. Чтобы разобраться в генплане, потребуется время, зато вы узнаете, что около выбранного участка через пару лет построят завод, школу или проведут новую трассу.

2. Проверьте категорию и вид разрешенного использования земли

Перед тем как выбрать участок для строительства дома, нужно проверить с помощью уже упомянутой кадастровой карты, разрешено ли там вообще строительство. Ориентируйтесь на два пункта — категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ).

Строить можно на землях, использующихся для:

• ИЖС — индивидуального жилищного строительства;
• ведения личного подсобного хозяйства;
• садоводства.

Особенно тщательно проверяйте территорию рядом с лесом. Иногда на одном участке можно возвести дом, а соседний уже относится к землям лесного фонда. Построенный там дом снесут по решению суда.

Разрешения на застройку нет? Во многих ситуациях вид использования получится изменить, просто подав заявление. Посмотрите правила землепользования и застройки населенного пункта и проверьте, есть ли такая возможность. Но учитывайте, что с заявлением придется повозиться. При изменении ВРИ часто повышается кадастровая стоимость и сумма налога.

3. Оцените качество дороги

Это можно сделать онлайн в режиме просмотра улиц в Google Maps. Подробностей там не разглядеть, но можно понять тип покрытия и общее состояние подъездных путей.

Виды дорог:

1. Асфальтовая — лучший из вариантов, самый прочный, ровный и относительно легко чинится. Важно проверить, чтобы дорога была не слишком изношенной.
2. Грунтовая — худший вид. От дождей ее размывает, а грузовики оставляют глубокие колеи. В плохую погоду добраться до загородного дома будет практически невозможно.
3. Бетонная — ровная и без луж, но не выдерживает перепадов температур, поэтому в России встречается редко.
4. Отсыпная — популярный вариант в сельской местности. Это грунтовая дорога, которая засыпается щебнем или крошкой. Пока покрытие новое — послужит хорошо, но постепенно со временем ее тоже размывает.

Когда на выбор останется 2-3 лучших варианта, выезжайте на участок и проверяйте состояние дороги лично. Фотографии на картах устаревают, нужно оценивать пути подъезда вживую. Лучше выбирать участки, к которым ведут несколько путей. Если одну из дорог размоет дождем, другая позволит добраться до дома.

4. Создайте план участка в программе

Еще один важный момент, как правильно выбрать участок под строительство, — это планирование. Выбирая землю, вы должны четко представлять, что хотите на ней видеть в будущем – только дом и зону отдыха или еще огород, сад, спортивную площадку и большую парковку на два авто? Это будут два абсолютно разных участка. Наглядно представить, что и где разместить, помогут специальные программы. Например, Ландшафтный Дизайн 3D позволяет создать точную копию участка любого размера и формы и оценить, как на нем будут смотреться здания и грядки.

Освоить программу сможет каждый. На официальном сайте размещено множество бесплатных видеоуроков, где подробно объясняются все функции планировщика.

Ландшафтный Дизайн 3D поможет создать как простые, так и сложные планы. За несколько минут можно оценить, поместится ли на участке дом нужного размера, гараж, баня и теплица. А если потратите вечер — сможете сделать подробный проект с дорожками, клумбами, зоной отдыха с мангалом и другими важными деталями.

В каталоге программы вы найдете:

• 40 готовых домов и возможность модифицировать их;
• множество других построек — от собачьей будки до гаража;
• 120+ моделей цветов, кустарников и деревьев;
• различные варианты освещения, садовой мебели и декора;
• рисование заборов и дорожек любой формы.

Программа точно покажет расстояние между предметами и их размеры, чтобы вы определились, достаточно ли площади для задуманного. Если окажется, что территория тесновата, лучше подыскать другой вариант земли.

Для участков неправильной формы грамотная планировка особенно важна. Нужно верно разделить территорию на зоны и грамотно задействовать каждый квадратный метр площади. Как это сделать, читайте в статье:

5. Уточните удаленность от города

Требования к расстоянию до города зависят от назначения участка. Если ищете место для постоянного проживания? Лучше выбирать локации в пределах 10 км от населенного пункта для доступа к необходимой инфраструктуре города — магазинам, аптекам, больницам и т.д.

Путь до работы, детского сада или школы не должен занимать больше 1,5 часа на машине даже при пробках (в идеале – 1 час). Хорошо, если рядом находится остановка общественного транспорта: ребенок сможет ездить в школу самостоятельно, а до города будет легко добраться, если автомобиль сломается.

Также близость города означает больше доступных развлечений. Даже если все члены семьи учатся или работают удаленно и не зависят от местоположения, не стоит отказываться от возможности сходить на концерт, в кино или кафе.

А вот при решении вопроса, как выбрать дачный участок, многие, наоборот, отдают предпочтение удаленным местам. Люди стремятся отдохнуть от суеты, поэтому близость города только мешает. Но и тут не стоит скрываться в глуши — проверьте, что рядом есть деревенский продуктовый магазин, а чрезвычайные службы при необходимости доедут.

6. Проверьте рельеф, ландшафт, грунт

Особенности рельефа, грунта и ландшафта могут значительно повлиять на выбор земельного участка под строительство. Рассмотрим их особенности.

Рельеф

Выделяют три вида рельефа: равнина, холмы и низина. Равнина — идеальный вариант для строительства. На ней легко размещать любые здания, грядки, сады. Проблем при подвозе материалов не возникнет. Минус — застаивается вода.

На холмах открываются красивые виды на окрестности, вода быстро уходит, а воздух всегда свежий. Из недостатков — может не хватить ровной площади для постройки и придется ставить его под уклоном. Понадобится укрепленный фундамент и продуманный дизайн.

В низинах дома лучше защищены от ветров и палящих солнечных лучей. Однако в них постоянно застаивается вода и воздух, поэтому огородные культуры растут с трудом. В сезон дождей вода с низин практически не уходит — важно продумать дренажную систему.

Грунт и грунтовые воды

От типа грунта зависят особенности конструкции фундамента и территории. Под строительство лучше подходят суглинок, супесь и скала. Не рекомендуется возводить здания на болотистой и торфяной почве — они будут проседать. Не забывайте, что перед застройкой любой грунт нужно выровнять с помощью специальной техники.

Важную роль играет уровень грунтовых вод. Чтобы определить его самостоятельно, нужно найти колодец и заглянуть в него. Вода низко — грунтовые воды глубинные и не представляют опасности. Если уровень высокий — они поверхностные, во время сезонных паводков могут подняться и разрушить фундамент. Строить нужно с осторожностью и обязательно создавать хороший дренаж.

Колодец не везде легко найти, поэтому лучше выезжать на осмотр участка весной, когда растает снег. Будет понятно, поднимаются ли грунтовые воды и застаиваются ли осадки.

Ландшафт

Важно подробно изучить всю территорию участка. От прошлых хозяев на ней могли остаться пни от срубленных деревьев, старые фундаменты и другие конструкции, демонтировать которые будет трудно и дорого. Также соседи могли скидывать мусор на пустой участок — вывозить его, скорее всего, придется именно вам.

Оцените стоимость работ, которые понадобится провести на территории. Если их много, обязательно сообщите об этом продавцу — возможно, он согласится снизить цену. А если вам повезло и участок продается пустой, то начинайте планировать ландшафтный дизайн.

7. Уточните, какие коммуникации уже есть и какие можно подвести

Еще один критерий, как выбирать участок под строительство дома, — наличие коммуникаций. Если покупаете дачу — она должна быть как минимум с возможностью подключить свет. Если собираетесь жить там на постоянной основе, то потребуются электричество, вода, канализация, а в идеале — еще и газ.

Уточните, откуда поступают коммуникации. Например, воду можно качать из собственной скважины или получать от общего водопровода, канализация бывает общей или в виде септика. Выбор подключения зависит от стоимости и удобства. Если жилой дом находится близко к городу, выгоднее подключиться к водопроводу, чем бурить личную скважину.

8. Пообщайтесь с соседями

Местные жители тоже подскажут, как выбрать участок для дома и стоит ли переезжать в этот поселок. Во-первых, вы узнаете, кто будет жить рядом с вами. Соседствовать приятнее с доброжелательными людьми, которые всегда готовы выручить. Особенно важно это в небольших поселках — в них все друг друга знают, поэтому нужно влиться в коллектив.

Во-вторых, соседи расскажут, какие проблемы есть в поселке. Возможно, дорогу уже 10 лет никто не чинит, по ночам шумят подростки или на участки постоянно пробираются своры бродячих собак. А единственный местный магазин накручивает цены так, что даже за хлебом приходится ездить в город. Дважды подумайте, прежде чем переезжать в такое место.

9. Поговорите с управляющей компанией коттеджного поселка

Кроме соседей пообщаться нужно и с управляющей компанией или председателем поселка. Только они могут точно рассказать, например, есть ли долги у владельца участка, за которые придется расплачиваться вам.

Также уточните, кто будет убирать выпавший зимой снег. Может быть несколько вариантов: каждый чистит его сам, жители скидываются или этим занимаются муниципальные власти.

Вы сможете уточнить, какие взносы предусмотрены и к кому обращаться, если нужно починить дорогу или разбитый уличный фонарь. Лучше заранее узнать все эти мелочи, чтобы избежать непредвиденных трудностей.

10. Проверьте правильность оформления документов

Когда вы закончили выбор земельного участка, останутся только юридические формальности. Для совершения сделки нужно проверить:

• паспорт собственника;
• свидетельство о регистрации права на землю;
• кадастровый паспорт;
• согласие супруга или супруги на продажу;
• согласие органа опеки, если есть несовершеннолетние собственники.

Следует дополнительно указать в договоре, что продавец гарантирует отсутствие обременений или ограничений. В таком случае вы обезопасите себя и сможете вернуть убытки, если окажется, что обременения все-таки есть.

Договор оформляется только в письменном виде. Он составляется в двух экземплярах, которые подписывают обе стороны. Затем нужно оплатить госпошлину и обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Только после регистрации вы станете собственником земли и сможете возводить на ней постройки.

Бонусные советы

Помимо обязательных пунктов стоит обратить внимание и на другие моменты:

1. Близость к железной дороге, аэродрому. Будет шумно и некомфортно.
2. Расположение участка: в угловые дома могут врезаться автомобили, а территорию на краю могут посещать лесные обитатели.
3. Борщевик в поселке. Скорее всего, в будущем этот сорняк дойдет и до вашего участка.
4. Качество воздуха. Если рядом свиноферма или завод — воздух будет загрязнен.
5. Есть ли поблизости места для пикников, пляжи, кафе и другие места отдыха. Скорее всего, летом в таких местах будет шумно и много мусора.
6. Новости про район. Узнайте, что в нем происходит, чем недовольны люди. Возможно, рядом собираются организовать свалку — тогда лучше выбрать другой поселок.
7. Не выбирайте участок зимой. Под снегом легко спрятать любые недостатки. Дождитесь потепления, чтобы проверить уровень воды, количество мусора и грязи.
8. Посмотрите, какие строения вокруг, чтобы ваш дом гармонично вписался в поселок по размеру и цене. Если среди дешевых построек окажется дорогой коттедж — привлечет нежелательное внимание. То же и с маленьким дешевым домом в дорогом поселке.
9. Обратите внимание и на красивые виды. Если с участка виден живописный лесной пейзаж, вам не захочется оттуда уезжать. А если все-таки захочется это сделать — перепродать его вы всегда сможете гораздо дороже.

Подводим итоги

Теперь вы понимаете, как выбрать земельный участок для строительства дома:

1. Проверьте участок и окрестности на кадастровой карте и генеральном плане.
2. Уточните, разрешено ли использовать его под застройку.
3. Оцените качество и количество дорог.
4. Создайте подробный план и убедитесь, что на территории поместятся все объекты.
5. Проверьте удаленность от города.
6. Оцените рельеф, грунт и ландшафт.
7. Узнайте, подведены ли все нужные коммуникации.
8. Пообщайтесь с местными жителями.
9. Задайте все важные вопросы председателю поселка.
10. Проверьте, что все документы оформлены правильно.

После этого можно начинать строительство. А создать подробный план будущего участка поможет программа Ландшафтный Дизайн 3D. В ней вы сможете продумать все до мелочей и, используя полученный проект, создадите проект своей мечты!